 城中村改造实践：西安大都荟
城中村改造实践：西安大都荟 在城市更新建设过程中，“城中村”是一个绕不过的话题，往往这些生长在城市里的村子，地理位置优越，人口构成复杂，改造成功与否，事关大众民生，事关城市发展。
西安市三环以内的城六区，共有“城中村”292处，其中187个“城中村”处于高楼的包围中。
宋群与他的Local本地团队自2008年开始关注此类项目，至今已主持策划了包括旅馆村、杨家围墙村、红旗村、井上村、赵家坡村等若干城中村改造实例。其中以处于高新区的赵家坡村位置最为优越，改造难度却最高，是诸多研究实践中较为典型的案例。西安高新区，一个代表西安与西部高新科技产业前沿的领地，以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经济增长极。自1991年首批获批国家级高新区以来，至2010年赵家坡拆除之前，高新区已十分成熟。尤以其中的科技路与高新路辐射片区（被称之为“一次发展区”），是整个高新区建设的起点。经过20余年的发展，一次发展区内高端写字楼及商场、五星级酒店林立，商务商业氛围浓厚，是名副其实的城市名片。而面积约90亩地的赵家坡村，就生长扎根在这里。因为村中的建筑与生活形态与周边环境极不对称，赵家坡被很多城市研究者认为是一块“城市飞地”。
2010年的赵家坡村
优越的地理位置让赵家坡村受到众多开发投资企业的关注，但最终却长期无人接手。原因大概是一旦亲临现场，这块地的开发难度即一目了然。
首先是经济平衡。原村中建筑的容积率已达3左右，回迁安置必然增加成本。通过提高容积率来增加产品货值固然是选择，但高容积率和产品品质之间却成为问题。如何能够在产品规划阶段，算好经济账、找到容积率的最佳设置点，在这个项目并不容易。
其次是规划限制。地块周边高层已经建成，要考虑新规划内部及与周边现状的日照规范关系，还要合理分配新规划产品的布局，使得产品具有充分竞争力。此外，合理设置价值较高的商业产品，也是常见的开发手段。但赵家坡地块界线的90%以上，被已建成高层合围，只有两个入口与城市相连，商业如何规划，价值如何体现？
在长期的城市研究工作中，Local本地团队形成了自己的视角。一座城市的更新，必然通过合理的重建。关键词不在“重建”，而在于“合理”。因此，Local本地的方式是：研究原住民的生活，以及在此基础上形成的既有规划和建筑，通过汲取和创新，力图形成“合理的重建”。
由此，思考的角度变成了一个对子：规则和自由。自由的意义来源于既有规则的制定，规则的意义则来源于对原有自由度的考量。规则是从上而下的，自由则是自下而上的。以城中村为例，若干年来，这片土地的居住者用自己的创造力制造着适应生活的各种功能空间，这些空间经历了时间的磨砺和完善，至今的呈现状态是自下而上的自由体现，具有相当的合理性。而在进行改造规划时，是在根据新的需求，制定自上而下的新生活规则，而这些规则应该充分理解原有的自由基础。
回顾当时村子的情况，虽然被合围，只有两个入口，但是从这两个入口延伸进去的，是两条相连后呈“L”型的村中商业街，很多村民的谋生手段除了租赁房屋，则以在商业街经营为主。周边数万计的写字楼白领，宁可忍受着环境的恶劣，却要进村吃饭，甚至住在村里，这条商业街的存在有它的合理性。在当时有限的条件下，这条街可以“活”；如果创造更好的环境，它也许就可以“火”。
从商业街的规划出发，继而划分出了整个地块的内向型空间和外向型空间，它们既联系，又区分。商业街以北（下图B区域），为安置回迁区；商业街西南（下图A区域），利用科技路广场，为写字楼商务区；商业街东南（下图C区域），为台地居住区，台地的设计，既避免居住与商务的互相干扰，又在其下设置车库，以提升车位数量。由此，整个地块规划布局初步完成。
新的问题接踵而至。确定了规划布局，距离一条有生命力的商业街，还有相当长的路程，首先需要解决的是建筑形态。相对于常规的裙房底商的建筑模式，这条内街需要更有吸引力的实质亮点，来达到多重目的，比如创造迂回动线、丰富空间类型、提升展示效应等。在考察研究国内外多个案例后，提出了“独栋+庭院”的创新型街区模型。
按照新的模型思路，街区不但在动线、空间、立面等方面实现突破，同时增加了近2万㎡的有效独栋商业面积，并带动原底商的规划活力，将项目产品货值大幅度提升。经过反复论证，“独栋庭院商街”的理念获得了开发者的肯定与信任，继而通过Local本地团队与多家设计单位协同工作，形成了街区的最终方案。赵家坡村也有了新的名称：大都荟。
规划及建筑方案的完成，对于策划者而言，并不是工作的终点。作为房地产全链条的解决方案提供者，定位、规划和设计属于项目的前端工作，而营销、招商和运营这样的后端工作，才更加考验团队的综合操盘能力。一切的城市建筑，最终的服务对象是人。使用建筑的“人”对建筑赋予温度，注入建筑的内容赋予建筑灵魂。“有温度有灵魂的城市建筑，才有生命。”Local本地创始人宋群如是说。
在地段和产品具备竞争力的前提下，购买客户和商业租户的共同评判标准，在于“信心”。一家缺乏商业品牌号召力的本土开发企业，一条需要充足人流导入的内置街区，又是一个城中村改造项目，如果没有足够的市场信心，何谈以商促住，何谈营销与招商的双赢？
Local本地自2006年宋群创立至今，不懈致力于本土城市文化的研究与实践，工作范畴涵盖编辑出版、策展活动、空间运营、建筑设计等。2016年，宋群及“Local本地”受邀参加第15届威尼斯建筑双年展中国馆，并执导及制作了中国馆宣传片。
由此，大都荟的操作模式确立：由英泰行商业团队负责项目的推广、营销及招商工作，由Local本地团队负责项目的文化运营工作，最终以文化带动商业、以运营带动营销。
首先，整个计划从一栋名叫“荟客馆”的单体临时建筑开始。Local本地创始人宋群邀请他的朋友，国际著名建筑师梁井宇先生进行了荟客馆的建筑设计，其后带领Local本地团队完成了室内空间设计，最后策划并实现了这栋建筑的业态布局和内容供应。
荟客馆，2013年1月建成投入使用，建筑面积2500㎡，共分3层，一层是小剧场和项目招商销售中心；二层是书房咖啡；三层是书店和画廊。对于这个建筑，不同的人，可以有不同的理解和参与。这里可以看话剧，开音乐会，聆听讲座，观摩画展，可以喝咖啡，可以读书，可以咨询项目，可以洽谈招商。这里是大都荟的商业概念示范中心，同时更是这座城市的一个文化交流平台。
在荟客馆建成后的近4年时间里，在这处建筑场所之内，“Local本地”联合多家机构，组织策划各类文化活动400余场，创立了“阅读改变城市”文化品牌，形式包括讲座、演出、展览、放映等，内容涉及历史、文学、建筑、音乐、艺术、经济等十数个门类，嘉宾来自近20个不同的国家和地区，包括吴敬琏、史景迁、傅高义、柴静、林青霞、高小龙、方振宁、梁文道、白先勇、聂卫平、芦苇、马家辉、盐野米松等数十位各领域知名人士，参与者人次总量近百万。在当时的西安，荟客馆不仅已经成为了区域、乃至整个城市具有较高知名度的非官方文化公共设施，并且担负起对书店、剧场等城市文化配套的保护及更新孵化功能。
“荟客馆+文化活动”的运营模式，其实归根结底是“建筑空间+生活形态”。由于研究并尊重了这个区域人们自由自发的生活状态和需求，荟客馆弥补了高新区文化空间和高新人文化生活的缺失。所以，这个仅仅2500㎡、存在了1500天的临时建筑，获得了人们的认同和习惯。在潜移默化之间，人们会将对荟客馆的好感和信心，必然延伸至大都荟项目之上。大都荟这样一个城中村改造项目，也就在文化运营的滋养之下，完成了自己的品牌影响和公众认知。
对Local本地而言，“城中村改造实践”的经验是，通过多角度信息的有效组织、分析和沟通，利用自身的资源整合力量，来为项目策划定位、为规划确立依据、为人们提供场所、为建筑注入内容，始终重视和平衡“城市、建筑和人”的多边关系，推动原有村落形态的合理更新和健康成长。
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