城中村改造实践:西安大都荟

筑地营造 本地Local 2019-12-27


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在城市更新建设过程中,“城中村”是一个绕不过的话题,往往这些生长在城市里的村子,地理位置优越,人口构成复杂,改造成功与否,事关大众民生,事关城市发展。


西安市三环以内的城六区,共有“城中村”292处,其中187个“城中村”处于高楼的包围中。


宋群与他的Local本地团队自2008年开始关注此类项目,至今已主持策划了包括旅馆村、杨家围墙村、红旗村、井上村、赵家坡村等若干城中村改造实例。其中以处于高新区的赵家坡村位置最为优越,改造难度却最高,是诸多研究实践中较为典型的案例。西安高新区,一个代表西安与西部高新科技产业前沿的领地,以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经济增长极。自1991年首批获批国家级高新区以来,至2010年赵家坡拆除之前,高新区已十分成熟。尤以其中的科技路与高新路辐射片区(被称之为“一次发展区”),是整个高新区建设的起点。经过20余年的发展,一次发展区内高端写字楼及商场、五星级酒店林立,商务商业氛围浓厚,是名副其实的城市名片。而面积约90亩地的赵家坡村,就生长扎根在这里。因为村中的建筑与生活形态与周边环境极不对称,赵家坡被很多城市研究者认为是一块“城市飞地”。


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2010年的赵家坡村


优越的地理位置让赵家坡村受到众多开发投资企业的关注,但最终却长期无人接手。原因大概是一旦亲临现场,这块地的开发难度即一目了然。


首先是经济平衡。原村中建筑的容积率已达3左右,回迁安置必然增加成本。通过提高容积率来增加产品货值固然是选择,但高容积率和产品品质之间却成为问题。如何能够在产品规划阶段,算好经济账、找到容积率的最佳设置点,在这个项目并不容易。


其次是规划限制。地块周边高层已经建成,要考虑新规划内部及与周边现状的日照规范关系,还要合理分配新规划产品的布局,使得产品具有充分竞争力。此外,合理设置价值较高的商业产品,也是常见的开发手段。但赵家坡地块界线的90%以上,被已建成高层合围,只有两个入口与城市相连,商业如何规划,价值如何体现?


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在长期的城市研究工作中,Local本地团队形成了自己的视角。一座城市的更新,必然通过合理的重建。关键词不在“重建”,而在于“合理”。因此,Local本地的方式是:研究原住民的生活,以及在此基础上形成的既有规划和建筑,通过汲取和创新,力图形成“合理的重建”。


由此,思考的角度变成了一个对子:规则和自由。自由的意义来源于既有规则的制定,规则的意义则来源于对原有自由度的考量。规则是从上而下的,自由则是自下而上的。以城中村为例,若干年来,这片土地的居住者用自己的创造力制造着适应生活的各种功能空间,这些空间经历了时间的磨砺和完善,至今的呈现状态是自下而上的自由体现,具有相当的合理性。而在进行改造规划时,是在根据新的需求,制定自上而下的新生活规则,而这些规则应该充分理解原有的自由基础。


回顾当时村子的情况,虽然被合围,只有两个入口,但是从这两个入口延伸进去的,是两条相连后呈“L”型的村中商业街,很多村民的谋生手段除了租赁房屋,则以在商业街经营为主。周边数万计的写字楼白领,宁可忍受着环境的恶劣,却要进村吃饭,甚至住在村里,这条商业街的存在有它的合理性。在当时有限的条件下,这条街可以“活”;如果创造更好的环境,它也许就可以“火”。



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从商业街的规划出发,继而划分出了整个地块的内向型空间和外向型空间,它们既联系,又区分。商业街以北(下图B区域),为安置回迁区;商业街西南(下图A区域),利用科技路广场,为写字楼商务区;商业街东南(下图C区域),为台地居住区,台地的设计,既避免居住与商务的互相干扰,又在其下设置车库,以提升车位数量。由此,整个地块规划布局初步完成。


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新的问题接踵而至。确定了规划布局,距离一条有生命力的商业街,还有相当长的路程,首先需要解决的是建筑形态。相对于常规的裙房底商的建筑模式,这条内街需要更有吸引力的实质亮点,来达到多重目的,比如创造迂回动线、丰富空间类型、提升展示效应等。在考察研究国内外多个案例后,提出了“独栋+庭院”的创新型街区模型。


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按照新的模型思路,街区不但在动线、空间、立面等方面实现突破,同时增加了近2万㎡的有效独栋商业面积,并带动原底商的规划活力,将项目产品货值大幅度提升。经过反复论证,“独栋庭院商街”的理念获得了开发者的肯定与信任,继而通过Local本地团队与多家设计单位协同工作,形成了街区的最终方案。赵家坡村也有了新的名称:大都荟。


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规划及建筑方案的完成,对于策划者而言,并不是工作的终点。作为房地产全链条的解决方案提供者,定位、规划和设计属于项目的前端工作,而营销、招商和运营这样的后端工作,才更加考验团队的综合操盘能力。一切的城市建筑,最终的服务对象是人。使用建筑的“人”对建筑赋予温度,注入建筑的内容赋予建筑灵魂。“有温度有灵魂的城市建筑,才有生命。”Local本地创始人宋群如是说。


在地段和产品具备竞争力的前提下,购买客户和商业租户的共同评判标准,在于“信心”。一家缺乏商业品牌号召力的本土开发企业,一条需要充足人流导入的内置街区,又是一个城中村改造项目,如果没有足够的市场信心,何谈以商促住,何谈营销与招商的双赢?


Local本地自2006年宋群创立至今,不懈致力于本土城市文化的研究与实践,工作范畴涵盖编辑出版、策展活动、空间运营、建筑设计等。2016年,宋群及“Local本地”受邀参加第15届威尼斯建筑双年展中国馆,并执导及制作了中国馆宣传片。


由此,大都荟的操作模式确立:由英泰行商业团队负责项目的推广、营销及招商工作,由Local本地团队负责项目的文化运营工作,最终以文化带动商业、以运营带动营销。


首先,整个计划从一栋名叫“荟客馆”的单体临时建筑开始。Local本地创始人宋群邀请他的朋友,国际著名建筑师梁井宇先生进行了荟客馆的建筑设计,其后带领Local本地团队完成了室内空间设计,最后策划并实现了这栋建筑的业态布局和内容供应。


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荟客馆,2013年1月建成投入使用,建筑面积2500㎡,共分3层,一层是小剧场和项目招商销售中心;二层是书房咖啡;三层是书店和画廊。对于这个建筑,不同的人,可以有不同的理解和参与。这里可以看话剧,开音乐会,聆听讲座,观摩画展,可以喝咖啡,可以读书,可以咨询项目,可以洽谈招商。这里是大都荟的商业概念示范中心,同时更是这座城市的一个文化交流平台。



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在荟客馆建成后的近4年时间里,在这处建筑场所之内,“Local本地”联合多家机构,组织策划各类文化活动400余场,创立了“阅读改变城市”文化品牌,形式包括讲座、演出、展览、放映等,内容涉及历史、文学、建筑、音乐、艺术、经济等十数个门类,嘉宾来自近20个不同的国家和地区,包括吴敬琏、史景迁、傅高义、柴静、林青霞、高小龙、方振宁、梁文道、白先勇、聂卫平、芦苇、马家辉、盐野米松等数十位各领域知名人士,参与者人次总量近百万。在当时的西安,荟客馆不仅已经成为了区域、乃至整个城市具有较高知名度的非官方文化公共设施,并且担负起对书店、剧场等城市文化配套的保护及更新孵化功能。


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“荟客馆+文化活动”的运营模式,其实归根结底是“建筑空间+生活形态”。由于研究并尊重了这个区域人们自由自发的生活状态和需求,荟客馆弥补了高新区文化空间和高新人文化生活的缺失。所以,这个仅仅2500㎡、存在了1500天的临时建筑,获得了人们的认同和习惯。在潜移默化之间,人们会将对荟客馆的好感和信心,必然延伸至大都荟项目之上。大都荟这样一个城中村改造项目,也就在文化运营的滋养之下,完成了自己的品牌影响和公众认知。


Local本地而言,“城中村改造实践”的经验是,通过多角度信息的有效组织、分析和沟通,利用自身的资源整合力量,来为项目策划定位、为规划确立依据、为人们提供场所、为建筑注入内容,始终重视和平衡“城市、建筑和人”的多边关系,推动原有村落形态的合理更新和健康成长。

2018年7月始,西安大都荟商业逐步开放,依托于大都荟独有的街区形态与建筑形式,盒马先生、小米之家、星巴克、奈雪的茶、阿迪达斯、周生生等品牌,都在这里建立了自己的形象店、旗舰店,同时,也更加注重生活配套、社交功能的业态,包括各类美食、儿童教育、宠物用品、咖啡、花店、健身、美容等内容。随着“本地文化”城市文化复合空间群Localand的开放,也为街区注入了更多文化艺术的元素。


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